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上半年50城卖地2.3万亿元 房企买地谁更激进？

来源： 新京报   日期：2020-07-03 14:52:18  责编：刘玉辉 
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    纵观上半年土地市场，虽然一季度受新冠肺炎疫情影响，房企拿地谨慎，但在二季度供需两旺的情况下，房企也开启了“抢地”模式。而从拿地销售比回升的数据可以看出，第二阵营房企对于规模增长更为急迫，反而是第一阵营房企拿地较为保守。
    从目前来看，疫情对房企的资金影响虽大，但在降准降息等政策作用下，房企资金面仍然宽松。而在多个城市大举供地之下，上半年50大城市的土地出让金超过2.29万亿，其中，有4个城市超千亿。业内看来，未来土地供应加大将成为共识，但房企间的竞争或有望放缓，尤其是在三四线城市。
4个城市卖地超千亿，长三角热度高
    中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，50大城市的土地出让金共达2.29万亿，同比上涨17.3%。50大城市中，多达33个城市的卖地金额同比上涨。38个城市卖地超过200亿，刷新历史记录。
    在50大城市中，首次出现了4个半年卖地千亿的城市。其中，杭州遥遥领先，卖地金额达到1814亿元，此外，上海、北京、广州分别为1343亿、1143亿、1049亿。
    一线城市土地供应有限，二线城市一直是房企纳储重点。中指研究院的数据显示，50家代表房企上半年在二线城市拿地占比达到51.5%，而一线城市占比仅为4.5%。
    而从区域来看，房企更倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地，占比之和为58.6%。其中，长三角热度最高，接近三成，粤港澳大湾区和长江中游紧随其后，占比分别为9.2%和9.1%。
    值得关注的是，香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块，刷新了全国总价地王纪录，并凭借该地块摘下上半年长三角拿地金额亚军。而长三角的拿地金额冠军则为滨江集团，总金额达到353亿元。
    事实上，出于全国化战略布局的原因，不少房企在多个城市发力，比如绿城中国分别出现在3个城市上半年拿地总额前十名的榜单中。而金地重仓长三角核心城市，成为南京拿地金额冠军和上海拿地金额亚军。
    此外，合生创展以180亿元成为北京上半年拿地总额冠军，超过“北京土储地主”首开拿地金额的一倍。
过半房企拿地不输去年，前十房企拿地最保守
    众所周知，一季度受新冠肺炎疫情影响，房企拿地谨慎。但随着疫情平稳，从4月起房企拿地力度显著回升，虽然经历了5月回调，但6月房企拿地规模仍处上半年高位。
    中指研究院数据显示，50家房企上半年月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年月度均值。部分房企更是逆势拿地扩储，比如奥园、龙光、首开，前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上。过半数房企拿地不输去年，但也有23家房企上半年月均拿地金额低于去年，其中万科月均拿地金额较去年减少60%以上。
    房企拿地积极性可以从拿地销售比看出一二。据中指研究院数据显示，上半年房企拿地热度略有回暖，50家房企拿地销售比为38.3%，高于2019年水平。前十房企因规模持续领先，土储充足，发展更趋稳健，拿地强度最保守，拿地销售比仅有28.4%。
    中指研究院数据还显示，除了前十房企外，其他阵营的企业对规模增长仍存在强烈需求，尤其是TOP11-20房企投资最积极，拿地销售比达55.2%，为各阵营最高。其中，绿城拿地销售比超过100%，旭辉接近70%。TOP21-30房企拿地销售比也显著高于平均值，达到49.1%，滨江和蓝光发展均高于80%。
    值得关注的是，上半年，通过收并购增加土地储备仍是很多房企的选择。3月，金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权，获取青岛、天津、武汉3宗资产。而4月以来，绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购，获取位于上海、沈阳、南通的多个项目。虽然在招拍挂市场获得土地的机会很多，但是收并购仍是当前房企的土地来源之一，通过这种方式获得的土地更往往更具有价格优势。
出现3宗百亿地块，土地溢价率走高
    上半年，单幅土地总价呈现走高势头，全国已经出现了3宗单幅地块总价超百亿元，这在以往并不多见。2月，香港置地联合体以310.5亿的价格拿到上海徐汇滨江西岸金融港地块，成功刷新中国内地土地总价纪录。4月，厦门思明区一地块被上海泰鸣贸易以104亿元斩获，市场传言拿地企业是中骏的“马甲”。5月龙光地产以115.97亿元竞得深圳前海一宗住宅地块。
    对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，年内已经出现了3宗百亿高总价地块，另外还有30宗成交额超过50亿的地块。这表明企业的资金面宽松明显出现了。事实上，在降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，导致多地再次出现高溢价率的土地成交。不过，张大伟表示，整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。
    有关地价走势，据易居研究院数据显示，从6月来看，40个典型城市土地成交溢价率为15.7%，环比上升2.3%。溢价率排名前5的城市为徐州、佛山、南宁、北海和福州，土地成交溢价率分别为61%、43%、40%、35%和31%。
    对于下半年土地市场的走势，易居研究院研究员王若辰认为，疫情对经济造成了较大的影响，地方政府财政收入也受到较大影响，目前土地出让金作为财政收入的重要组成部分，使得地方政府有较强的土地出让动力，土地供应量的增加也有助于缓解城市的供需关系。虽然土地供应加大成为共识，不过，在一些业内人士看来，房企间的竞争或有望放缓，尤其是在三四线城市。



 
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