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新机场通航两个月 二手房业主尴尬降价
 发布时间:2019-11-28  发布者:中国生活消费网

     9月25日,北京大兴国际机场举行投运仪式,京南一片沸腾。如今,距离北京大兴机场正式通航已经过去了整整两个月,这座未来年吞吐量超1亿人次的新机场,俨然已经成为了京城南部最醒目的地标。

  从规模及所处位置来看,大兴机场的横空出世势必会对周边区域的发展带来深远的影响,楼市自然是重中之重。


  面对航空产业+人口涌入的超级红利,京南楼市表现如何呢?北京青年报记者近期实地探访了大兴机场周边,亲身感受了当地目前的楼市状况,以及正在发生的变化。


  大兴:市场联动降价


  一路向南,“人烟逐渐稀少”,这无疑是新机场周边带给我们的最大感受。宏伟的大兴国际机场实际上处在北京和河北的交界处,位于大兴区礼贤镇、榆垡镇及廊坊市广阳区之间,距离北京天安门约42公里。


  以机场为核心,向南是被限购严格控制的廊坊、固安等地,因此对于北京购房人来说,大兴国际机场通航后,最直接的受益者就是大兴和丰台楼市了。


  大兴区是近些年北京新盘供应较多的区域,无论是黄村板块还是瀛海板块、魏善庄板块或者庞各庄板块,都有大量的新盘入市。但在调控的影响下,新盘也不得不调低预期,纷纷低价开盘。


  有机构统计数据显示,今年大兴已经有超过10个限竞房项目入市,销售均价在5万元/平方米左右。


  受此影响,该区域二手房价格也从去年5万-6万元/平方米的高位,缓缓下行至目前的4万-5万元/平方米。


  对于降价,绝大多数的新房开发商仍讳莫如深。一位瀛海项目的负责人对北青报记者表示,实际上公司并没有实质性的降价,只是拿了一些朝向、位置、楼层不好的房源做了点优惠,平均每平方米便宜几百。


  相比之下,大兴的二手房则在不断下探中,即便是机场通航后的这两个月,也没有扭转下跌的势头。


  以在售限竞房项目金地·悦风华来说,该项目位于京开高速东侧,临近五环路,销售均价为55016元/平方米。


  而距离它不远的绿地西斯莱公馆,一套在售的99平方米两居室二手房,业主报价已降到500万元,单价约为50500元/平方米。


  要知道去年底,二手房价格往往高于新房限竞房的价格,而如今,倒挂的差距被逐渐磨平。对于购房人来说,同样是总价500多万元的房子,一个买完就能入住,一个买完还得等上两三年,二手房的价格甚至更低,自然对限竞房产生分流。


  在北京中原地产首席分析师张大伟看来,限竞房与二手房的竞争仍将持续,随着后续供应量的增加,位置不好的限竞房去库存恐怕会更加难。但压力也是双向的,大量限竞房的入市,也造成二手房必须要有足够的价格优势,才能脱颖而出。


  工作并居住在大兴的张达(化名)就向北青报记者讲述了他的买房遭遇。上周末,早早吃过饭,张达就步行至和中介小陈约定好的大兴区彩虹新城小区,跟中介发微信说到了后,略等了几分钟,小陈就和同事李姐小快步地从门店赶到了小区门口。李姐说由于最近带看量都不多,每天就带一组两组客户,所以便跟小陈一同过来,方便帮忙拿钥匙看房。


  张达由于今年刚拿到购房资格,在父母的支持下,打算买一套90平方米的房子。不过这一年下来,虽然看了不少房子,但每次都有这样那样的不满意。


  “主要是担心买完就降价,毕竟是第一次在京买房,还是希望多挑挑。”张达告诉北青报记者,和中介看了多次房后,每个中介都告诉他,“相中的话,价格还能再谈谈”,这反而让他觉得价格一直没有触底。


  这次小陈带张达看的是一个地铁边上的社区,张达在一套90平方米的南北两居室上,犹豫了很久。“两个卧室都挺宽敞,装修也保存较好,可以即买即住,位置还是在小区中间,噪音较小。就是价格是430万,单价差不多4.7万元/平方米。”


  经纪人小陈看出了张达的犹豫,便补充道,“大哥,这小区环境很好,距离地铁也方便。这间90平的2室1厅,是正南正北的板楼,您别看挂牌价430万,不瞒您说,之前报价450万呢,但业主着急卖,我们能帮您谈到400万,这是业主的底线价格。”


  见张达没回应,一起来陪着看房的李姐补充道,“这套房子装修保存的好,可以节省一大笔装修费用,还省时省力。您如果相中了,不妨约业主聊聊,见面谈得好说不定比400万还能低呢。”


  “直降30万-50万,可以考虑,但会不会再降呢?”张达既心动又犹豫。


  如今,像张达这样的人也代表了绝大多数买房人的心态,即期望房价再降降,又担心会买在高点。


  “南城建设和机场开通确实有利好作用,但大兴楼市供应量太大,新房、二手房位置又集中,导致房价一直处于下行。”一位业内人士表示,2016和2017年里,大兴区域的上涨已经透支了新机场的利好,所以这次通航后,并未对楼市起到提升作用。


  根据安居客的数据统计,大兴区11月二手房均价为42666元/平方米,相比10月份的42864元/平方米,又下跌了200元/平方米左右,环比跌幅约为0.46%,同比去年同期跌幅则达到了6.64%。


  丰台:新轨道交通加入 房价不涨反跌


  不只是大兴,新机场直接利好的另一个重要区域——丰台,也是二手房价格不涨反跌的代表。


  众所周知,大兴机场线和新机场同一天开放。从南三环的丰台区的草桥站,只需要20分钟就能走完全长41.4公里的路程,大大提升了丰台与机场互通的便捷性。


  但这样便捷的交通并没有对丰台二手房的价格起到想象中的拉升,相反,降价也难卖却成了这里的常态。


  郭飞是丰台角门西一家链家的经纪人,他的好运气,似乎在2016年就用光了。


  2016年,只有专科学历的郭飞凭借卖房一年就赚了70万元,在同胞3兄弟里,他是学历最差,却是挣得最多最风光的一个。


  按照郭飞的设想,大兴国际机场开通后,丰台尤其是他所在的角门西,一定是成交爆发的时候。距离草桥只有一站地,生活配套齐全,人口密度大,又是四号线和十号线的交汇处,每一条都让郭飞信心十足。


  但在2019年11月下旬,北青报记者探访时,郭飞却在门店里刷着电脑,有一句没一句地和同事聊着天。“你看我们这,经纪人都在屋里坐着,每天都来店里,有时一坐就是一整天。”郭飞抱怨道,“我们底薪很少,现在带看也是重要的考核指标,但实际上来看房的客户并不多,机场开通后,感觉市场更冷了。”


  郭飞介绍道,现在很多经纪人都转做租赁了,之前他们门店做租赁的只有两个经纪人,现在做二手房不赚钱,租赁反而收入稳定些。


  郭飞透露,他已经4个月没有交易记录了。


  北京整体都在降温,即便有新机场的利好,丰台仍然不能独善其身。


  姜帆最近急着要卖掉手中三环新城的一套房子,他在8月底时置换购入了一套朝阳区的三居室,协商得到6个月周期。按照姜帆的小算盘,他三环新城的房子距离草桥只有三站地铁,只要新机场一通航,肯定能卖个好价钱,既腾出买房名额又能支付一笔高首付。


  但事与愿违,姜帆这套100平方米的房子,挂满3个月了,仍然没有出手。


  “我最初挂牌550万元,就等着新机场开通后带着市场飞一波,没想到二手房越来越难卖。”姜帆说,10月底,他降价到530万元,但还是没有满意的客户,不得已,刚刚调整为510万元,希望能赶快卖掉。


  “最低500万吧,6个月周期过去一半了,1月份还有元旦和春节,千万别耽误了新买房子的签约。”


  姜帆一直想不通,新机场拉动这样的利好,怎么这次就不灵了呢?


  北京:二手房已连续下跌6个月


  大兴和丰台只是北京二手房走势图的一个缩影。根据贝壳找房的数据显示,自今年3月份贝壳指数(北京二手房成交价格)达到了62817元/平方米之后,二手房价格一路下跌,10月份贝壳指数为60894元/平方米,6个月时间均价跌了约2000元/平方米,跌幅约3%。


  来自安居客的数据也显示,截至11月25日,北京16个区域二手房销售价格环比10月均有不同程度的下降,且降幅较大。其中门头沟区降幅最大,达4.94%,其次是房山区和延庆区,降幅超过2%,另外东城区、石景山区、通州区、大兴区、顺义区降幅超过1%。


  “贷款难度太大,外加限竞房供应井喷,导致北京二手房市场的购买力不足。”张大伟解释道,“目前北京的信贷政策非常严格,市面上大部分房源都很难做到高贷款,这就增加了买房的难度。”


  “另外,限竞房井喷则是另外一个问题。当前限竞房供应量太多,而且基本上都是90平方米的小三居,总价集中在400万─500万元,和二手房价格接近,致使购房者有非常丰富的选择空间,这对二手房市场的打击也非常明显。”张大伟进一步指出。


  根据中原地产研究院的数据,北京入市的限竞房项目普遍降价10%左右。一手房的降价促销,对购房人群产生了分流效应,也开始倒逼部分二手房房东主动进行降价。


  从二手房网签数据来看,10月份北京二手房市场成交仍处于低位,全月北京二手住宅网签量仅8844套,环比上个月下降28.2%,同比去年同期微降0.4%。业内预计,11月份二手房的成交也将维持在万套上下。


  又到年底买房时?


  二手房连续下跌,即便新机场通航都没能拉升,是否意味着年底又是一次购房机会的来临呢?


  对此,麦田房产分析师表示,目前北京二手房总体市场仍处于低位波动状态,在当前市场环境下,购房者观望情绪较为明显,市场成交节奏放缓;而另一方面,业主的预期持续降低,价格方面有所松动,议价空间持续扩大,这对于接下来年底成交量的提升有一定促进作用。


  合硕机构首席分析师郭毅也表示,2020年北京楼市企稳回升的概率要更高一些。第一,从土地供应上看,今年北京加速供地,并放松了对土地市场的管控。13宗未限价地块、14宗未限“7090”的地块陆续推出,意味着明年的楼盘定价不再是统一限价。第二、包括城市副中心、2022冬奥会、城南行动计划、新机场临空经济区……这些千亿级的投资,一方面带来财政缺口的加大,为紧绷的调控带来一丝松动的机会,另一方面,城市界面的焕新、城市功能的提升、产业布局的变革、城市资源的分流,成为促进住房改善升级的最大诱因。


  张大伟则表示,在房住不炒的背景下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会太大。楼市最困难的时期也已经过去了,未来判断市场主要看5年期的利率是否会再次降低。


  另外,最近各种政策频繁发布,宽松为主,但宽松的幅度并不大,对于市场来说,也很难全面升温,但市场上已经开始出现高性价比的房源、优质的二手房和急着出手的二手房。


  对于二手房的持续降价,有业内人士认为,这是到二手房捡漏的时候了。第一,时近年底,业主的财务状况各有不同,急于用钱的业主往往会以较低的折扣把房子出手。


  第二,二手房降价将非常普遍。大幅降价的房源个案对其他二手房形成了示范效应,买到心仪二手房的概率更高了。


  第三,新房市场与二手房相互制约。曾经北京新房由于限价的因素,往往与区域二手房价格形成倒挂,但如今随着二手房价格的调整,这种倒挂已经不再明显。这也意味着买方市场的到来,无论新房还是二手房,属于买房人的好时机或许就要来了。(李桁)


(来源:北京青年报)  
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