突破四大难点 改造提升重现步行街商业活力

不让“城市名片”蒙尘，重现“城市客厅”吸引力。自2018年商务部发布《关于开展步行街改造提升试点工作的通知》以来，11条首批试点步行街在“第一方阵”走出了各具特色的改造提升之路，也带领着各地商业步行街进入改造提升“快车道”。

四大难点须攻破

“在顶层设计有了明确指向后，各地、各级政府均在积极推进商业步行街改造提升工作。”戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄仕奇对记者说，商业步行街改造政策关注高质量发展需求与高品位发展属性。政策强调，改造过程不仅需要融合创新理念，更要突出本地文化特色及优化旅游服务功能。

在日前由戴德梁行联手新一线研究所发布的《2020中国商业步行街改造提升白皮书》（《白皮书》）中显示，目前全国经营面积在2万平方米以上的步行街超过2100条，总经营面积超过1亿平方米。但从发展现状来看，我国现存步行街存在文化内核缺失、功能定位混乱、业态内容同质化、建筑规划不合理等多重问题。

“传统步行街的业态结构老化，且调整难度大，使得它们愈发难以吸引到高品质本地客流，长此以往便进入了老旧业态服务于年龄偏大、外地游客为主，客群重复消费较低、品牌商家放弃商业步行街的循环之中。”第一财经新一线城市研究所主编沈从乐表示。

面向高质量、高品质的目标，目前在国内步行街改造的实操中也尚有四大难点须攻破。“首先，目前国内老城区步行街物业产权一般较为复杂，经营分散，成为步行街改造提升落地的一大阻碍。”戴德梁行北区商业地产部主管孟祎表示，一方面，分散的产权牵扯复杂的利益关系，私人业主往往单纯从短期经济利益出发，导致从步行街整体发展角度考虑得出的规划方案难以落地。另一方面，统一运营管理难以落实到具体商业项目或商铺中，运营管理提升重点只能主要偏重于公共区域的维护、物业管理以及公共信息平台和宣传机制，对于步行街内具体商业项目或商铺的定位方向、运营内容、店铺形象则缺少约束，缺乏有力可行的监督机制和良性的淘汰机制。

此外，文物保护、长短期利益平衡和交通规划问题也是改造提升需要翻越的“三座大山”。孟祎说：“在充分保持历史文化风貌的同时，又合理地提升商业可用性，实现经济价值，可谓步行街改造提升中的一大难题。同时，步行街的改造提升势必要牺牲当前的短期经济收益去寻求长期的综合收益，尤其在产权分散的情况下，这一矛盾增加了步行街改造提升的落地难度。而步行街如何通过合理的内动线交通规划提升逛感，最大化街区商业价值也是一大专业问题。”

因势利导创标杆

针对步行街改造提升中的实操难点，《白皮书》指出，撬动步行街改造提升，需要政府部门与专业运营商之间形成分工。

“纵观国内外能够对分散多年的产权进行有效回收和统一的，几乎都是政府部门主导下的多方合作。从政府层面来看，完善步行街委托管理、合作管理的机制是当务之急。”甄仕奇说，而涉及改造提升的步行街将进一步实现商业功能、社会效益、文化功能多元一体的功能，有必要联合专业机构，针对步行街主力客群及其需求、步行街文化历史元素、步行街与周边区域的互动问题进行诊断，最终形成功能更立体、落地执行度更高的定位方案。

在上下统一、集思广益并以当地特色为抓手的内容调整和规划调整中，11条试点步行街已逐渐“焕然一新”。商务部数据显示，2019年，11条试点步行街客流量超过9亿人次，同比增长22.6%；实现营业额1251亿元，增长17%。截至2019年年底，11条步行街集中了1.35万个品牌，完成地面铺装20.4万平方米，立面更新19.7万平方米，基础设施投资37.4亿元。

上海南京路步行街已成为“品牌高地”。该街西端调整后的世贸广场、第一百货商业中心先后开业，新世界城在今年3月也启动了闭店调整，这意味着被称为步行街“金三角”的三大商业体将全部换新。除了更时尚、更年轻化的外观，首店、旗舰店、体验店的大量引入，包括带专属定制的耐克首家全球旗舰店、亚洲首家乐高城市中心旗舰店、hello kitty上海滩时光之旅等，给这些商业体注了新活力。

2019年客流量翻一番的西安大唐不夜城步行街以文商旅深度融合为导向，街区内建筑均参照唐代建筑体系统一风格，引入西安城市吉祥物“唐宝”“唐妞”形象IP特色表演，通过线上平台辐射持续拉动客流，提高了文化附加值和旅游品质。而为打造世界级文旅商业新地标，大唐不夜城步行街未来预计将新增高品位商业面积18万平方米，引进多元商业品牌，融入文化创意、新零售等精致生活业态，配套文化娱乐、时尚书店、运动体验等多种生活休闲方式。

南京夫子庙步行街在保存传统文化的基础上，创造“庙市合一”的新商业格局。同时依托夜游秦淮河发展夜间经济，推出贡院点灯、汉服走秀等以夫子庙文化为基础的大型沉浸式演出，将大成殿、中国科举博物馆营业时间延长至晚10时，打造西市、东市和小龙门网红街等，通过这些特色鲜明的活动延长游客逗留时间，满足文化需求，促进夜间消费。2019年该街区实现总营业收入58.5亿元，客流量高达5477万人，街区坪效达1.16万元／平方米。



 

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